Истечение срока аренды земельного участка не является безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Верховный Суд РФ рассмотрел спор об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обоснованный истечением срока аренды земельного участка и отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, и признал такой отказ незаконным.

Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2024 № 305-ЭС23-20117, дело № А41-96091/2022.

I. Обстоятельства дела

1. Между Администрацией Богородского городского округа Московской области (далее — Администрация) и Обществом заключен договор аренды земельного участка для цели строительства капитального объекта (объекта придорожного сервиса).

2. Администрация выдала Обществу разрешение на строительство многотопливного автозаправочного комплекса с услугами дорожного сервиса.

3. Общество зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства.

4. Впоследствии были продлены разрешение на строительство и срок аренды земельного участка.

5. Строительство было окончено. Главгосстройнадзор Московской области выдал Обществу заключение о соответствии построенного Обществом объекта требованиям проектной документации.

6. После истечения срока аренды Общество обратилось за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Администрация отказала в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов.

Министерство отказало в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как на момент обращения за выдачей разрешения у Общества отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок.

Общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании данного отказа незаконным.

II. Рассмотрение дела в судах

7. Арбитражный суд Московской области отказал в признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Апелляционная и кассационная инстанция согласилась с решением суда первой инстанции.

8. Верховный Суд РФ решение Арбитражного суда Московской области, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда и постановление Арбитражного суда Московского округа отменил. И удовлетворил требование Общества о признания незаконным отказа Министерства жилищной политики Московской области в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

III. Выводы Верховного Суда РФ

9. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, перечень которых приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство (пункты 1 и 3).

При этом разрешение на строительство также выдается при условии представления правоустанавливающих документов на земельный участок (пункт 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).

10. В силу пункта 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 статьи 55 данного Кодекса.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе договор аренды, должны быть действующими при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство и в период возведения объекта недвижимости.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен в период действия разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса.

11. Арендатор на законных основаниях в период действия разрешения на строительство возвел объект недвижимости. Факт завершения строительства объекта подтвержден распоряжением Главгосстройнадзора Московской области, которым утверждено заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации.

У уполномоченного органа, осуществляющего распоряжение публичным земельным участком, на котором правомерно завершено строительство объекта недвижимости, не имеется предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований требовать изъятия такого объекта путем продажи его с торгов, поскольку данная норма предусматривает правила отчуждения объекта незавершенного строительства.

12. В контексте приведенного толкования действующего законодательства само по себе истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент обращения заявителя за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство, о самовольном строительстве объекта на данном земельном участке и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, правомерно возведенного на земельном участке, предоставленном в аренду для его строительства, на основании надлежащих разрешительных документов.

Действия публичных органов, которые отказывают заявителю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на землю (истечения срока действия договора аренды) и при этом отказывают в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформленных правоустанавливающих документов на построенный объект, не могут быть признаны разумными и направленными на защиту как публичных интересов, заключающихся, в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, так и законных прав и интересов застройщиков в сфере экономической деятельности.

Также ВС РФ определением от 23.01.2024 № 305-ЭС23-16057 по делу № А41-64746/2022 признал незаконным решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.