Нахождение земельного участка с ИЖС в границах ЛЭП не является основанием для отказа в выкупе такого участка

Верховный Суд РФ признал незаконным отказ администрации в продаже земельного участка собственнику жилого дома на нем.

Гражданину М. был предоставлен в аренду земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

После строительства жилого дома на данном участке и регистрации права собственности на дом гражданин обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка за плату в собственность без проведения торгов.

Администрация отказала в продаже участка по следующим основаниям:

— земельный участок частично находится в границах красных линий, установленных для определения границ линейного объекта – линии электрической сети;

— на участке кроме жилого дома расположено строение («хозблок»), сведения о котором отсутствуют в ЕГРН.

Полагая, что отказ не содержит оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, а также что испрашиваемый земельный участок в обороте не ограничен и из оборота не изъят, заявитель обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения администрации, а также о возложении на административного ответчика обязанности по предоставлению ему названного земельного участка в собственность без проведения торгов.

Суд первой инстанции признал отказ незаконным, но апелляционный и кассационный суд отменили решение районного суда, отказали в признании отказа незаконным, согласившись с доводами администрации.

Верховный Суд РФ пересмотрел судебные акты апелляции и кассации, оставил в силе решение суда первой инстанции, указав следующее.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Суд первой инстанции, признавая отказ в предоставлении земельного участка без торгов за плату незаконным и удовлетворяя заявленные требования М., исходил из того, что на испрашиваемом земельном участке находится принадлежащий административному истцу индивидуальный жилой дом, для строительства которого по договору аренды был предоставлен земельный участок, в связи с чем у административного истца в силу статьи 39.20 ЗК РФ возникло исключительное право на приобретение этого участка в собственность без торгов за плату.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилое строение вспомогательного назначения (хозблок) площадью 20 кв. м в силу действующего земельного законодательства не является препятствием для предоставления в собственность земельного участка, на котором расположено находящееся в собственности заявителя основное строение — индивидуальный жилой дом.

Также является ошибочным вывод судов об отнесении испрашиваемого земельного участка к территориям общего пользования (в границах красных линий линейного объекта — линии электрической сети), приватизация которых в силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ запрещена.

На момент предоставления земельного участка в аренду административному истцу редакция пункта 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) определяла красные линии как линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

Вместе с тем в соответствии с названным пунктом в редакции Федерального закона от 2 августа 2019 г. № 283-ФЗ красные линии обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

В границах испрашиваемого земельного участка расположен линейный объект — линия электрической сети.

Доказательств, подтверждающих наличие красных линий, установленных документацией по планировке территории, проходящих через земельный участок административного истца, в материалы дела не предоставлено.

В соответствии с пунктом 10.1 статьи 1 ГрК РФ, введенным Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ, линейные объекты — это линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В целях безопасной эксплуатации объектов энергетики устанавливаются охранные зоны объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии), которые являются одним из видов зон с особыми условиями использования территорий (статьи 104, 105 3К РФ).

Согласно пункту 3 статьи 104 ЗК РФ земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 2 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 г. № 160 (далее — Правила), в охранных зонах в целях обеспечения безопасности условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

Действующая с 1 сентября 2023 г. редакция пунктов 10-12 Правил с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 2023 г. № 270 «О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства», допускает размещение в охранных зонах зданий и сооружений при соблюдении определенных параметров.

Законодательством устанавливается лишь запрет на осуществление определенных действий, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства (пункты 8, 9 Правил).

Само по себе наличие охранной зоны электросетевого хозяйства не свидетельствует об ограничении оборотоспособности земельного участка, а лишь устанавливает особый режим его использования.

Статьей 27 ЗК РФ такое основание для признания участка ограниченным в обороте, как охранная зона инженерных коммуникаций, отсутствует, следовательно, данное обстоятельство не может препятствовать реализации права заявителя на приватизацию земельного участка.

При таких обстоятельствах предусмотренных законом оснований для отказа в передаче М. испрашиваемого земельного участка в собственность без торгов за плату не имелось.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29.02.2024 № 18-КАД23-62-К4