Верховный Суд РФ отменил штраф Госинспекции по недвижимости г. Москвы за наличие несогласованной пристройки
Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы привлекла Общество к административной ответственности, предусмотренной частью 1.2 статьи 6.7 КоАП Москвы.
Согласно данной нормы КоАП Москвы нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, связанных со строительством, с реконструкцией на нем здания, строения, сооружения влечет наложение административного штрафа на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка.
I. Фактические обстоятельства
1. Земельный участок используется в торговых целях и на нем расположена одноэтажная пристройка площадью 1 075,8 кв. м к двухэтажному нежилому зданию.
2. Данная пристройка поставлена на государственный кадастровый учет в составе нежилого здания и на нее зарегистрировано право собственности.
3. Госинспекция по недвижимости г. Москвы указывала, что разрешение на проведение строительства и (или) реконструкцию на земельном участке не выдавалось, земельный участок для целей строительства и (или) реконструкции не предоставлялся.
Проведение работ по строительству (реконструкции) возможно при осуществлении государственного строительного надзора, а по окончании строительных (реконструктивных) работ обязательно оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и Градостроительным кодексом г. Москвы.
Пристройка создана при отсутствии разрешения на строительство, документов, необходимых для подтверждения исполнения градостроительных требований, обществом не представлено.
4. Общество же возражало и ссылалось на то, что реконструкция спорного объекта была выполнена другим юридическим лицом (прежним собственником).
Право на реконструкцию существующего здания со строительством пристройки подтверждается разработкой в АПУ ЮЗАО исходно-разрешительной и проектной документации на реконструкцию. Распоряжением Заместителя Префекта ЮЗАО г. Москвы назначалась Государственная комиссия по приемке в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта.
Реконструкция была выполнена до даты приобретения спорного объекта и регистрации перехода права собственности на этот объект к Обществу.
Кроме того, поскольку реконструкция существующего здания со строительством пристройки осуществлена на основании распоряжения Префекта ЮЗАО г. Москвы и на основании исходно-разрешительной и проектной документации, разработанной АПУ ЮЗАО г. Москвы, а также осуществлена приемка в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта, на который зарегистрировано право собственности, нет оснований утверждать, что реконструкция проведена с нарушением правил землепользования и градостроительного законодательства.
II. Судебные акты
5. Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.05.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2023, Обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности.
Арбитражный суд Московского округа оставил без изменения данные судебные акты.
Таким образом, суды согласились с правомерностью привлечения Общества к административной ответственности.
6. Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов (определение 9 июля 2024 г. № 305-ЭС24-4241 по делу № А40-285739/2021) и указал, что выводы судов нельзя признать правомерными.
III. Позиция Верховного Суда РФ
7. Суды не проверили доводы Общества и не оценили их, в то время как названные обстоятельства являются существенными для рассмотрения дела, в том числе и для решения вопроса о наличии вины в действиях общества.
8. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).
После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).
9. Использование (эксплуатация) данного объекта недвижимости не составляет административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, если после вступления решения суда в законную силу не совершено иных нарушений, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.
Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Аналогичные выводы были сделаны ВС РФ и по иному делу (определение ВС РФ от 09.07.2024 № 305-ЭС23-27073).